Dans un contexte international marqué par les tensions géopolitiques, le ralentissement des échanges et les bouleversements climatiques, les marchés agricoles, viticoles et forestiers traversent une phase de profond réajustement. Pour autant, cette période de turbulence pourrait ouvrir de nouvelles perspectives aux investisseurs capables de penser sur le long terme. Benoît Léchenault, responsable d’Agrifrance chez BNP Paribas Banque Privée accompagné de Pierre de Pellegars, Senior Advisor au sein de BNP Paribas Banque Privée, décryptent les grandes mutations du foncier rural, mêlant ralentissement des marchés, transformation des modèles agricoles et nouvelles stratégies patrimoniales.
BSL: Benoît Léchenault, quel est aujourd’hui le principal message que vous souhaitez faire passer à travers votre analyse du prochain rapport Agrifrance ?
BL: Le premier constat est celui d’un environnement extrêmement complexe. Face aux tensions entre les États-Unis et la Chine, la guerre en Ukraine, les problématiques énergétiques et les perturbations du commerce mondial, nous assistons à des bouleversements majeurs qui obligent l’ensemble des acteurs du monde rural à revoir leurs modèles. Les agriculteurs, les viticulteurs et les forestiers prennent conscience qu’ils ne pourront plus fonctionner durablement avec des systèmes aussi dépendants du pétrole, du gaz et des intrants chimiques. Nous sommes clairement entrés dans une phase de transition vers des modèles plus résilients, plus autonomes et plus diversifiés.
BSL: Cette situation se traduit-elle également par une baisse des prix du foncier rural ?
BL: Oui, globalement, nous assistons à un réajustement. Pendant dix à quinze ans, les prix du foncier agricole, viticole et forestier ont fortement progressé. Aujourd’hui, les marchés marquent une pause et, dans certains segments, les prix commencent même à baisser. Pour les investisseurs, cette situation peut constituer une véritable fenêtre d’opportunité. Dans des marchés devenus moins spéculatifs, il redevient possible d’étudier des acquisitions dans des conditions plus raisonnables.
BSL: Le ralentissement touche-t-il l’ensemble du marché viticole français ?
BL: La situation varie selon les régions et les appellations. Le Bordelais traverse une crise profonde depuis plusieurs années, avec un recul marqué des exportations et des difficultés commerciales importantes. Le phénomène dépasse aujourd’hui Bordeaux. Le ralentissement des marchés internationaux, les taxes américaines et la dégradation du contexte économique mondial pèsent sur de nombreuses régions viticoles françaises. Cela entraîne mécaniquement une baisse du volume des transactions et davantage de prudence chez les investisseurs. Il faut néanmoins distinguer le très haut de gamme. Les grands crus les plus prestigieux, notamment en Bourgogne, restent sur un marché de rareté où les prix demeurent extrêmement élevés. En revanche, dès que l’on descend sur des appellations plus accessibles, y compris dans des régions réputées, le ralentissement est désormais visible.
BSL: La Provence, portée pendant des années par le succès du rosé, connaît-elle aujourd’hui un retournement ?
BL: Très clairement, oui. Le marché des propriétés viticoles en Provence s’est fortement ralenti. Pendant plusieurs années, nous avons assisté à un véritable engouement porté par de grands investisseurs français et internationaux. Les prix ont considérablement progressé. Aujourd’hui, le marché est pratiquement à l’arrêt. Les acquéreurs se font beaucoup plus rares et les vendeurs sont confrontés à une réalité nouvelle : soit ils reportent leur projet de vente, soit ils acceptent de revoir significativement leurs prétentions à la baisse.
Pierre de Pellegars : Le ralentissement des ventes de bouteilles joue évidemment un rôle important. Les rosés de Provence ont connu une montée en gamme spectaculaire, avec des bouteilles vendues parfois plus de 30 euros alors qu’elles se situaient sous les 10 euros il y a encore quinze ans. Le marché atteint aujourd’hui une forme de plafond.
BSL: Les décisions commerciales américaines ont-elles eu un véritable impact sur le secteur viticole ?
BL: Oui, incontestablement. Le monde économique a besoin de stabilité et de visibilité. Les taxes imposées par les États-Unis ont provoqué des comportements de surstockage chez les importateurs américains, qui ont anticipé les hausses tarifaires avant de réduire fortement leurs achats par la suite. Résultat : les volumes et les valeurs exportés vers les États-Unis sont en recul, ce qui fragilise directement les exploitations viticoles françaises et ralentit les investissements dans le foncier.
BSL: Le marché forestier connaît-il lui aussi une correction ?
BL: La forêt résiste davantage. Les grands massifs forestiers restent rares et continuent d’attirer des investisseurs institutionnels importants. Les prix ne baissent pas réellement pour le moment, même si nous observons un ralentissement des transactions. En revanche, les investisseurs privés sont devenus plus prudents. Après des années de hausse continue, ils s’interrogent davantage sur les perspectives de rentabilité et sur l’évolution des marchés du bois.
BSL: A ce propos, comment expliquez-vous la baisse récente du cours du chêne ?
BL: La crise viticole joue un rôle direct. Les grands domaines, notamment bordelais, achètent moins de tonneaux. Le secteur de la tonnellerie réduit donc ses achats de chêne, ce qui pèse sur les cours. Toutefois, il faut garder une vision de long terme. Le bois reste une matière première essentielle. Avec la hausse des prix de l’énergie, il existe une recherche croissante de matériaux alternatifs et renouvelables. Le bois conserve donc des perspectives très favorables, notamment dans l’isolation, l’industrie ou encore l’automobile.
BSL: Les exploitations agricoles sont-elles aujourd’hui dans une situation particulièrement fragile ?
BL: Certaines filières, notamment les grandes cultures céréalières, traversent effectivement une période difficile. Les prix des céréales ont fortement reculé depuis la guerre en Ukraine alors que les coûts de production demeurent très élevés. Le modèle agricole actuel reste extrêmement dépendant du pétrole et du gaz. Entre les engrais, la mécanisation et les intrants, nous estimons que l’agriculture dépend encore à près de 70 % des énergies fossiles. Ce système manque de résilience.
BSL: Quelles solutions envisagez-vous pour rendre l’agriculture plus résiliente ?
BL: Il faudra probablement revenir à des modèles plus équilibrés et plus diversifiés. Pendant des décennies, nous avons encouragé l’hyperspécialisation : des exploitations uniquement céréalières, d’autres uniquement dédiées à l’élevage. Demain, il faudra sans doute favoriser davantage les échanges entre productions végétales et animales, développer l’agroforesterie, replanter des haies, enrichir les sols en matière organique et réduire progressivement la dépendance aux engrais chimiques. Ce ne sont pas des transformations simples. Elles demandent du temps, des investissements et une remise en question profonde des modèles existants. Mais elles deviennent indispensables face aux évolutions climatiques actuelles.
BSL: Les effets du changement climatique sont-ils désormais visibles sur le terrain ?
BL: Oui, très clairement. Les agriculteurs et les viticulteurs observent des épisodes climatiques de plus en plus extrêmes : fortes canicules, périodes de chaleur inhabituelles ou stress hydrique prolongé. Ces phénomènes obligent l’ensemble de la profession à réfléchir à de nouvelles pratiques culturales capables d’atténuer les effets du réchauffement climatique. Cette transition nécessite également une évolution des politiques publiques et des aides agricoles européennes.
BSL: Finalement, pourquoi investir aujourd’hui dans la vigne, la forêt ou les terres agricoles ?
Pierre de Pellegars : Ce sont avant tout des investissements de passion, souvent liés à un projet familial ou patrimonial. Acheter une propriété viticole, des terres agricoles ou une forêt implique de s’y intéresser réellement, de suivre les exploitations, de travailler avec des professionnels et parfois même de construire une véritable aventure familiale autour du projet.
Benoît Léchenault : Nous observons deux profils d’investisseurs. Certains souhaitent véritablement devenir exploitants ou viticulteurs après avoir vendu leur entreprise. D’autres préfèrent investir dans le foncier tout en confiant l’exploitation à de jeunes agriculteurs ou viticulteurs. Cette seconde approche permet parfois d’accompagner de nouvelles générations qui n’ont pas les moyens d’acquérir elles-mêmes les terres nécessaires à leur activité.
BSL: La fiscalité conserve-t-elle malgré tout un intérêt important ?
BL : Oui, notamment en matière de transmission patrimoniale. Le foncier agricole et viticole bénéficie toujours d’un régime particulièrement attractif, avec un abattement de 75 % pouvant aller jusqu’à 20 millions d’euros par enfant sous certaines conditions, notamment via des baux ruraux à long terme. Mais il est essentiel d’être accompagné. La structure juridique choisie, les modalités de détention ou encore les questions de gouvernance familiale sont déterminantes dans la réussite du projet.
BSL: Quel regard portez-vous finalement sur les années 2025-2026 ?
BL : Malgré les difficultés actuelles, je reste profondément optimiste sur le foncier rural français. Nous sommes un grand pays agricole, viticole et forestier. Les enjeux de souveraineté alimentaire, de transition climatique et de gestion des ressources vont renforcer l’importance stratégique de ces actifs. Et surtout, nous sommes aujourd’hui dans un marché qui redevient favorable aux investisseurs. C’est précisément dans les périodes les plus incertaines qu’il faut savoir étudier les marchés, rechercher les opportunités et se faire accompagner par des spécialistes capables d’identifier les véritables pépites.
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